律师教你防范购房风险

　　本文律师教你如何防范购房风险，买房注意防范开发商的各种陷阱。那么开发商都有哪些陷阱和潜规则，购房者该如何防范。法律快车房地产法一一为您解答。

　　[法律分析]通常开发商和购房者在合同中常以建筑面积作为计价单位，但在实际中往往会出现在建筑面积不变，购房者总购房款不变的情况下，购房者公摊的共有建筑面积增加，套内建筑面积缩小的情况。

　　[律师提示] 建筑面积是由套内建筑面积与分摊的共有建筑面积组成，故在签订购房合同时，应对套内建筑面积及分摊共有建筑面积的暂测与实测的误差幅度作出严格的约定，或者对套内面积与建筑面积的比例误差作明确约定，一旦误差超过特定比例，则购房者有权退房。

　　[法律分析] “已支付房价款”是计算的基础，在按揭贷款购房法律关系中，对购房者而言，其与开发商是房屋买卖关系，与银行是关系。在购房者办理完毕贷款手续后，银行划账，开发商就得到了全部的购房款。即在购房者支付了首付后，剩余的房款是由银行代购房者履行了货币的支付义务，是一种代为清偿行为，实际的承担主体与依然是购房者，故已付房价款应作总房价的解释。

　　[律师提示] 为防止发生解释的分歧与纠纷，双方在签合同时，最好明确约定已付房价款的计算方式。

　　陷阱一

　　广告欺诈眼花缭乱

　　★案例：1999年的春季房展会上，在装饰华丽的诸多展台和让人眼花缭乱的楼书中，王先生发现了位于东三环南路的项目———xx苑。优越的位置和令人心动的每平方米4480元起价，开发商的美好的诺言，使王先生很快做出了决定，购买了xx苑的期房。

　　在合同上签下自己的名字时，王先生认为自己作出了一个无悔的选择，“东三环第三商圈的甲级住宅”、“建筑面积为3.5万平方米的超大规模俱乐部会所，包括游泳馆、保龄球馆、健身房、餐饮娱乐、商务中心”、“24小时温泉热水”、“24小时保安”、“8部进口电梯”、“7000平方米绿地”……在王先生精心保留的精美的楼书、广告中，这些承诺是那么诱人，但是，在现实生活中，超大会所消失了、停车场变成了宾馆的后院、7000平方米的超大面积绿地连一半也没有、24小时保安根本无从谈起、承诺的进口电梯却拿不到检验合格证……

　　2003年3月，该小区200余户业主陆续签署了律师协议，准备用法律维权...

　　本文介绍买房注意事项，在购房过程中应该如何看广告，交付认购定金的注意事项，以及签合同注意事项等内容，可根据下文提供的内容提防购房风险。

　　1.如何看售房广告

　　售房广告包括售楼书、沙盘等，主要是指售楼书。售楼书是开发商所做的宣传广告，往往对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作了美好的描述，购房者大都是先被售楼书中所描绘的完美户型、美妙的环境、先进的配套设施及高水准的所吸引。可入住后却可能发现本该是绿油油的地方变成了冷冰冰的停车场。买房人要求有一个说法时，开发商却已规划变更已经通过规划部门批准为由推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。

　　《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　因此，广告中对开发规划范围以外的说明和允诺不能视为合同条款，对购房者可能没有实际意义;对开发规划范围内的广告内容购房者应要求开发商写进合同中，避免一旦发生纠纷时双方就广告内容是否对合同的订立以及房屋价格有重大影响存有争议。此外，购房者应到国土部门了解城市的规划，有些地段目前较偏，但随着城市的发展，其繁华可能只需两三年的时间，有的地段当时很旺，但未来可能因为一个立交桥便使其优势不复存在...

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