随着人们提前消费意识的不断提高,越来越多的人选择通过按揭的方式购买商品房。事先了解和掌握一些按揭常识,将有益于消费者做到心中有数。以下是一些关于按揭的小常识,谨供大家参考。
1、什么是按揭?
答:按揭一词并非法律用语,而是实务操作中的一种习惯性称谓。它是一种贷款方式,是指具有完全民事行为能力的自然人,在购买时,就部分或大部分购房款向银行或其他金融机构(下文简称“贷款银行”)提出贷款申请,以其所购房产所有权或期权作为按期偿还贷款的担保,同时,若其所购商品房尚不具备直接办理所有权变更登记手续的,则该商品房的开发商为购房人按期偿还贷款,向“贷款银行”提供信誉担保,对购房人的贷款债务承担连带保证责任。
2、“按揭”一词从何而来?现状如何?
答:“按揭”一词最早兴起于香港,是香港人对英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的意译和音译的混合体。九十年代初,“楼花按揭”这一新颖的融资购楼方式由香港传入我国大陆,因其将购房人、银行、开发商三方利益形成了最佳组合,显示了独特的功能和优势。目前,很多银行都开办了楼宇按揭业务并形成了一整套操作程序,按揭已成为人们融资购房的重要方式。但是现有的法律、法规及有关的司法解释都未使用“按揭”一词,司法实践中也是将按揭与抵押等同,适用有关抵押的法律规定解决按揭引发的法律纠纷。
3、按揭有哪些分类?
答:最初的按揭,仅指个人住房抵押贷款。但随着社会经济的不断发展,按揭业务的内容也不断得以充实和扩展。目前,按揭的分类主要有:
⑴根据标的不同,分为个人住房按揭、汽车按揭、个人商业用房(商铺)按揭、按揭、装修按揭、消费按揭等;
⑵根据房屋价值属性的不同,分为商品房按揭、经济适用房按揭;
⑶根据房屋状况的不同,分为一手房按揭、二手房按揭等。
本文除特殊说明外,按揭仅指商品房。
4、办理按揭中涉及几方当事人?
答:按揭所涉及的当事人一般包括:
⑴贷款人,即批准借款人申请,并向申请人发放的银行;
⑵借款人,即向贷款银行申请住房贷款的购房人;
⑶保证人,即与贷款银行达成贷款合作协议,由贷款银行向其客户(即购房人)提供购房贷款,并由其承担连带责任的房地产开发商;
⑷保险人,即为按揭贷款申请人办理所购商品房保险的保险公司。
5、按揭所涉及的法律关系有哪些?
答:按揭所涉及的法律关系一般有:
⑴借款人因购房与房地产发展商产生的房屋买卖关系;
⑵借款人为支付购房款向银行申请贷款,与贷款银行所发生的借贷关系;
⑶借款人(即抵押人)将所购房屋抵押给贷款银行,与贷款银行所产生的抵押关系;
⑷房地产开发商作为保证人向银行保证借款人按期清偿贷款,而与银行所产生的保证关系;
⑸借款人按银行指定的险种向保险公司购买所购房产的保险,而与保险公司所产生的保险关系。
6、购房人在按揭各法律关系中有哪些主要权利?
答:购房人的权利主要有:
(1) 有权了解、咨询、知悉按揭贷款的有关事项;
(2) 有权要求贷款银行按合同约定的时间、金额、方式发放贷款;
(3) 借款清偿前后,均有权占有、使用所购房产;
(4) 征得贷款银行同意后,有权将抵押房产出租、转让赠与或以其他方式处分;
(5) 因房屋买卖合同无效、被撤销导致贷款目的无法实现时,有权要求解除借款合同(借款合同另有约定的除外);
(6) 结清全部贷款本息后,有权要求贷款银行返还《房地产权证》及其他有关文件,并办理抵押登记涂销手续;
(7) 有权向贷款银行追讨违约金。