抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有,而将该财产作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 [详细] [网友评论]
法帮网:抵押担保要注意的法律问题有哪些?
  抵押担保应注意的问题一:抵押财产是否已经出租。抵押财产已经出租,又抵押的,抵押权不能对抗租赁权。《物权法》第一百九十条:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
  抵押担保应注意的问题二:抵押权不能对抗工程款优先权。人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
  抵押担保应注意的问题三:抵押财产为借款人唯一住房的,执行上存有困难。虽然抵押权人可以通过人民法院对唯一住房进行强制执行,但是司法实践中,执行法官对唯一住房普遍具有畏难情绪,消极对待抵押权人的执行申请,使得判决书上的权利难易有效转化为实际的经济利益。
法帮网:什么是抵押担保?
   借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押;以房地产作抵押的,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同;借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管,负责维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受贷款人的监督检查。
法帮网:未经同意办理抵押担保是否有效
1998年,我女婿徐某瞒着我,拿我的房产证到银行办理抵押贷款。最近,才发现我的房产证已被徐某拿去抵押贷款了。我并未到签字办理担保,也未委托他人代签抵押担保合同,房管部门的房屋他项权证也不是我的签字。请问:该房屋抵押担保是否有效,我是否可以拿回我的房产证?
《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。”《中国人民银行贷款通则》第二十五条第四项:“借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》并提供抵押物、质物清单和有处分权人的同意抵押,质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明文件。”第二十九条第二款:“抵押贷款,质押贷款应当由抵押人,出质人及贷款人签订抵押合同,质押合同,需要办理登记的,应依法办理登记。”你本人未办理各项抵押担保手续;另外,徐某也未经你授权代理,用你的房产证办理抵押,且事后也未经你追认,故你对徐某未经授权代理行为所造成的后果不应承担任何民事责任,你也就不应当承担抵押担保责任。所以,该抵押担保无效,银行应返还你的房产证。
法帮网:  我因女儿患病,急需用钱,计划向镇信用社借款8000元。信用社负责人说必须有担保才能放出贷款。我别无他法,提出用现在自家居住的四排三间木屋作抵押,但信用社负责人说如此抵押是无效的。请问,为什么农村村民的住宅不能作抵押?
  住宅是农民生活的必需品和赖以生存之所。“房随地走,房地统一”,住宅又是附着在相应的土地——宅基地上的。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。此立法规定,就是基于我国人多地少的现状,在保证每户村民拥有生产、生活所需的宅基地时,又禁止村民一户多宅,以防浪费土地现象的发生。正因如此,《中华人民共和国担保法》第37条明确规定宅基地不得作抵押。既然宅基地不得作抵押,宅基地上的附着物——住宅自然也不得作抵押。如果允许对宅基地设定抵押,一旦债务到期,抵押权人因未受清偿而要求实现抵押权,取得宅基地及其相应的住宅的变价款或使用权,就会出现负债的村民失去住所的严重情况,影响社会的稳定。可见,信用社负责人不同意你以住宅抵押借款是完全正确的。
法帮网:最高额抵押担保的债权确定前,能否变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额?
最高额抵押担保的债权确定前,抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额,但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
本期嘉宾
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知名院校法学硕士,现任北京京师(厦门)律师事务所专职律师。从事律师工作多年,期间承办多起婚姻家庭纠纷、经济纠纷、合同纠纷、劳动纠纷、房产纠纷及刑事案件相关辅助工作,取得了良好的效果。
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