合同纠纷,是指因合同的生效、解释、履行、变更、终止等行为而引起的合同当事人的所有争议。合同纠纷的内容主要表现在争议主体对于导致合同法律关系产生、变更与消灭的法律事实以及法律关系的内容有着不同的观点与看法。合同纠纷的范围涵盖了一项合同的从成立到终止的整个过程。 [详细] [网友评论]
法帮网:各位网友大家好!欢迎做客法帮《法律大家谈》,本期的嘉宾律师是来自上海合同纠纷律师姜昀,您好姜律师!欢迎做客法帮《法律大家谈》。
大家好,我是来自上海的律师姜昀,很荣幸又来到法律大家谈为大家讲解法律知识,非常感谢法帮网给我的这个机会,大家如果有法律问题也可以直接咨询我,谢谢!
法帮网:您好,姜律师,感谢您百忙之中抽出时间来到本栏目,今天的话题是合同纠纷,下面请听案例:我于去年初购买一套在建的二手房,在与李姓房主签订合同后,交了10万元订金,但后来我了解到这套房因为清房政策的原因,有可能办不了过户手续,甚至连房子也会收回去,遂产生解除合同的意愿,经与李姓房主协商,他不同意,他的意见是,房子办不了过户手续甚至收回去的情况虽然有可能存在,却并没有实际发生,都是我的判断,如果我真的决定退房,不履行交纳后面房款的协议,订金就不退了,现在这个事情还在僵持中,我想了解的是李姓房主的做法合不合法。
合同不履行,订金该不该退,要论证的是订金的法律属性问题,这又牵扯到定金与订金的区别。根据《担保法》的有关规定,定金是当事人给付对方作为合同履行的担保。合同的债务履行后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。而订金,根据我国现行法律的有关规定,其不具有定金担保的性质,交付订金的一方主张定金权利的,人民法院不予支持。一般情况下,交付订金的视作交付购房的预付款,待合同双方在签订房屋买卖合同后,订金应即时返还或抵充房价。如果你在支付购房订金后,不购买预订房屋了,订金按预订协议约定的办法处理。如果你的房屋买卖协议没有对此做明确约定,也没有关系,因为你不想继续履行买房合同,是基于房子办不了过户手续甚至收回去的情况变化,这个阻碍到购房合同继续履行的原因并不在你身上,甚至也可以说不在李姓房主身上,无论哪种原因,对方都应该退回订金。你可以就相关法律规定与对方继续协商。
法帮网:恩,下个案例:胡某与张某登记结婚,婚后生育一子小月。双方在婚姻存续期间购买了一栋房屋。后双方协议离婚,双方约定:小月随母亲张某生活,胡某每月支付抚养费直至小孩成年;房屋归小月所有,如果违反该协议的,违约方应承担违约金6万元。协议签订后,双方登记离婚。离婚后张某并未将该房屋的所有权变更到小月的名下,而是将该房出租给别人居住。后胡某要求撤销该赠与合同,并要求分割其与张某婚姻关系存续期间的共同财产,即该房屋。请问,胡某的请求能否获得支持?
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第六条的规定,婚前或者婚姻存续期间,当事人约定将一方所有的房屋赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照《合同法》第一百八十六条的规定处理。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。即使夫妻离婚时就夫妻共同财产赠与子女已达成合意,但在赠与财产权利转移前,任何一方均可撤销赠与。因此,胡某与张某在离婚时签订协议,协议约定将共同所有的房屋过户给儿子小月。而协议签订后,张某未将房屋过户给小月,胡某有权撤销该合同。而因一方撤销赠与,致使该共同财产的权利未能转移至受赠人,该夫妻共同财产仍应由原夫妻双方依法分割。
法帮网:第三个案例:我与朋友共同投资、经营一家网吧,签署协议约定各投资50万元,总投资100万元。证照上登记的都是我朋友。我们约定如果月利润超过一万元,我按每月盈利的30%分红得利,如果月利润低于一万元,由朋友支付我3000元。我不参与经营管理,也不承担任何义务和债务。另约定,经营期间如果发生经营不善或者其他任何原因,网吧关闭,朋友都应把50万元还给我。网吧经营两个月后,朋友都以网吧经营状况不好一直亏本为由没有给过我分红,现在我想解除合作协,请问是否可以?
从协议中所约定的您不参与管理经营、不承担债务的内容,实际上涉及到了联营合同中的保底条款问题。您与您朋友之间的关系是名为联营实为借贷,因此双方签订的协议为无效协议。最高人民法院关于印发《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的通知规定:联营合同中的保底条款,通常是指联营一方虽向联营体投资,并参与共同经营,分享联营的盈利,但不承担联营的亏损责任,在联营体亏损时,仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则,损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益,因此,应当确认无效。联营企业发生亏损的,联营一方依保底条款收取的固定利润,应当如数退出,用于补偿联营的亏损。如无亏损或补偿后仍有剩余的,剩余部分可作为联营的盈余,由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。
法帮网:最后一个案例:张某将自有的200平米商业用房出租给李某经营饭店,双方签订两年期租赁合同,并对租金、支付及合同解除等条款作了明确约定。合同签订后,李某依约交付了租金并装修了房屋,开始营业。因该房屋地理位置好,生意兴隆。半年后,市场租金普遍上涨,张某有些后悔,于是以租赁合同未经备案为由,主张合同无效,要求解除合同,双方因此产生争议。请问:租赁合同未经备案是否无效呢?
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。李某和张某的合同在缔约之际是双方真实意思表示。合同法第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时起生效。”据此,张某主张合同无效,不予支持。
本期嘉宾
嘉宾介绍
姜 昀 律 师   
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