善意取得,又称即时取得,指无权处分人将动产或不动产处分给他人,善意受让人依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权。 [详细] [网友评论]
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大家好,我是北京中伦文德(厦门)律师事务所  律师郭国文,很高兴来《法律大家谈》与大家探讨法律问题。
法帮网:您好郭律师,现在房地产市场十分火热,其中也不乏出现各种的纠纷和问题,今天我想请教的是,在房产纠纷中,什么是善意取得呢?
善意取得,又称即时取得,指无权处分人将动产或不动产处分给他人,善意受让人依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权。传统观点认为,唯有动产才适用善意取得,《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第106条明确规定动产和不动产善意取得的构成要件,将该制度的适用范围扩大到包括不动产在内的财产所有权和其他物权的取得。
法帮网:在什么情形下可以适用善意取得呢?
我国《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法司法解释》)第84条规定了动产质权的善意取得,适用质物占有人无权设定质权而向他人出质的情形。《担保法司法解释》第108条规定留置权类推适用善意取得制度。我国《物权法》第106条第3款明确规定的其他物权的善意取得制度,应限于通过交易行为而取得或设立的其他物权,包括用益物权、抵押权和质权。 [43] 
此外,《关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》(以下简称《公司法司法解释(三)》)第7条、第26条和第28条规定,以股权向公司出资案件、股权转让案件参照《物权法》第106条规定处理。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第4款关于“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”的规定,排除承租人的优先购买权。从该解释第21条来看,优先购买权被侵害的承租人仅可请求出租人承担赔偿责任,不可主张买卖合同无效。若买卖合同存在《合同法》第52条第2款规定的“恶意串通损害第三人利益”的无效情形,第三人为非善意,承租人可主张合同无效来保护优先购买权。因此,该优先购买权为债权性质,买卖合同中的“善意第三人”并非物权被无权处分情形下的“善意受让人”,不宜适用善意取得制度。
法帮网:善意取得有什么社会价值呢?
善意取得制度的本质是牺牲真正权利人的财产权利,以保证善意受让人取得所有权和其他物权,旨在协调所有权的维护与交易便捷,力争达致“静”与“动”的均衡。
对此,主要包括即时时效说、权利外像说、法律赋权说和占有保护说,皆主张善意取得制度旨在保护交易安全; [8]  我国台湾学者谢在全教授宣称,善意取得制度的理论依据“首要者乃在交易之安全与便捷(减少交易成本)。” [9]  但保护财产秩序也要对财产所有权采取静的保护,即承认财产交易的善意取得,需要权衡两个财产价值。德国、法国、日本、中国等国家兼顾财产所有权的“静态安全”和“动态安全”,对善意取得采取积极的“中间法”立场。
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本期嘉宾
嘉宾介绍
     郭国文,福建省龙海市人,本科学历,专职律师、党支部书记。1991年3月取得律师资格证书并执行律师职务至今,担任律师后,办理了大量的民、刑案件,积累了比较丰富的实践经验。 本人在职业生涯中曾服役于海军北海舰队快艇支队第七十一大队2203艇,任鱼雷攻击雷达; 1988年8月起在福建省龙海市浮宫法律服务所工作; 2003年6月受中国管理科学研究院聘请,担任特约研究员;自1997年起在各种刊物上发表文学、学术作品二十多篇,二十多万字
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