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1.8米门变成1米,法院:开发商赔偿99万

2022年01月12日14:48        苏米      法律咨询     我要评论

1.8米门变成1米,法院:开发商赔偿99万

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等了几个月的买房人满怀期待的去接收新房,结果到了现场却傻了眼,发现房子和当初卖房人介绍的并不一样,该怎么办呢?近日,玄武法院孝陵卫法庭审理了一起相关案件。

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案情简介

被告A公司委托被告B公司代理销售其开发的某楼盘。2018年5月,B公司的业务员告诉原告,案涉商铺标价为550万元,现以优惠价350万元出售。5月19日,原告向B公司付款350万元。后原告与A公司于2018年10月30日补签了一份《商品房预售合同》。合同附件中有原告签字确认的套型及分层平面位置图,预售合同一直由被告保管。2019年9月2日,原告去接收商铺时,发现门宽仅1米,与购房时业务员介绍与样板间一样宽1.8米的情况不符。2019年12月28日,A公司同意原告退房,并解除预购商品房协议,A公司退还原告350万元。因双方就赔偿问题未能达成协议,原告诉至法院。

原告认为

合同因被告欺诈而解除,导致了原告的重大损失。B公司受托为A公司销售商品房,两被告应共同对原告的损失承担连带赔偿责任。为此请求A公司向原告支付利息损失99万余元,B公司对上述债务承担连带清偿责任。

A公司认为

被告不存在欺诈的事实。首先,商品房预售合同附件中有原告签字确认的套型及分层平面位置图,能看出房屋的门较窄。其次,商铺预售合同约定双方在交易过程中口头表示的意向和信息不构成合同内容,双方不受其约束。请求驳回原告诉讼请求。

B公司认为

B公司接受A公司的委托代为销售商品房,委托代理的后果应当由委托人承担。故原告要求B公司对原告的损失承担连带责任的诉讼请求,应予驳回。

案件焦点:被告是否存在误导性销售的行为。是否需要承担赔偿责任。

法院经审理认为

原告购买商铺用于经营,商铺门宽过窄,不符合原告合理期待。被告业务员在销售时告知案涉商铺门宽大概和样板间一样,且案涉楼房共有5间商铺,各商铺公示的价目表的单价相差不多,原告有理由相信案涉商铺的门宽与其他商铺相同。

被告在不与原告立即签订合同的情况下,业务员告诉原告“2天内付全款,后面会涨价”,案涉商铺的原价为550万元,现价350万元,价差巨大,利诱明显,被告促使原告在仓促间做出购买的决定,构成销售误导。

《民法典》第四百九十六条规定

“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。”原告虽在套型及分层平面位置图下方签字,但被告并未在图纸上对门的宽度作特别的标注或说明,原告难以通过肉眼的观察发现门宽异常,故应将该平面位置图视为异常条款,该条款不成为合同的内容。

本案中,由于被告的误导销售,对异常条款未履行提示和说明义务,导致原告的合同目的不能实现,对原告造成损害,故原告要求A公司赔偿利息损失,法院予以支持。B公司受A公司委托以A公司名义进行房屋销售,应由被代理人A公司承担民事责任,原告要求B公司承担连带责任的诉讼请求,法院不予支持。

法院最终判决:被告A公司支付原告利息损失99万余元,驳回原告其他诉讼请求。

法官说法

如何判断异常条款

根据民法理论,判断某一格式条款是否为异常条款,可以考虑以下因素:(1)条款的内容是否背离了相对人所期待的交易目的;(2)外形上,条款的语言或表达方式是否清楚明白;(3)程序上,使用人是否尽到了提醒相对人注意的义务。使用人欲以格式条款订立合同时,必须以明示或者其他合理、适当的方法提醒相对人注意其欲以格式条款订立合同的事实,这是其所负的一项义务,若未尽到此义务,则相对人可主张该条款为“异常条款”而不得成为合同内容之一部分。

本案为何适用《民法典》

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”《民法典》第四百九十六条对格式条款作了明确规定,对消费者的权益作了更周严的保护,故适用《民法典》格式条款的相关规定作出判决。

销售对门宽作出的介绍是合同内容吗

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”的规定,本案中,被告对门宽所作的说明和允诺具体确定,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,应当成为合同的内容。

来源:南京市玄武区人民法院

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